Evinizi Airbnb'de kiralamadan önce bilmeniz gerekenler (2026)

Evinizi Airbnb'de ya da benzer bir platformda 100 güne kadar kiraya vermek istiyorsanız, 2024'ten beri Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi almanız gerekiyor. Apartmandaki dairelerde binadaki tüm konut maliklerinin oybirliğiyle onayı şart. İzinsiz Airbnb kiralamasının cezası 2026'da konut başına 180.617 TL'den başlıyor.

Ev alan pek çok kişi, kendisi yokken evi tatilcilere kiralayıp kiralayamayacağını soruyor. Türkiye'de cevap platformdan çok evin bulunduğu binaya bağlı. Bu yazıda geçerli kuralları, izin belgesinin şartlarını, vergileri ve satın almadan önce nelere bakmanız gerektiğini bulacaksınız.

7464 sayılı Kanun Airbnb kiralamasında neyi düzenliyor?

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair 7464 sayılı Kanun 2 Kasım 2023'te yayımlandı ve 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. Bir konutun tek sözleşmeyle 100 gün ve daha kısa süre için kiralanması turizm amaçlı kiralama sayılıyor. Kiracının amacı fark etmiyor: tatil, iş, eğitim ya da tedavi aynı kurala tabi.

100 günden uzun kiralamalar Türk Borçlar Kanunu'na göre normal kira sayılıyor ve izin gerektirmiyor. Bir istisna var: İzin belgesi olmayan bir konut yılda dörtten fazla kiraya verilirse, sözleşmeler uzun olsa bile turizm amaçlı kiralama sayılabiliyor. Odalar tek tek kısa süreli kiralanamıyor; yalnızca konutun tamamı kiralanabiliyor.

İzin belgesinin şartları nelerdir?

• Başvuruyu malik yapar: Tapuda kayıtlı malik, Kültür ve Turizm Bakanlığına elektronik ortamda başvurur. Yabancı malikler pasaportla başvurur.
• Tapuda konut niteliği: Güncel tapu kaydı gerekir. Bağımsız bölümün konut olarak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kaydı olmalıdır.
• Oybirliği: Binadaki tüm konut maliklerinin noter onaylı oybirliği kararı gerekir. Kat malikleri kurulunun çoğunluk kararı ya da yönetim planındaki genel bir izin yeterli değil. Binadaki dükkân ve ofis maliklerinin onayı aranmaz.
• Çok bloklu siteler: Aynı kişinin başvurduğu konut sayısı beş ve altındaysa yalnızca o bloktaki maliklerin onayı yeterli. Anayasa Mahkemesi bu kuralı Aralık 2025'te Anayasa'ya uygun buldu. Beşten fazla konutta sitedeki tüm maliklerin onayı ve işyeri açma ruhsatı gerekir.
• Müstakil ev ve villa: Komşu onayı gerekmez, ama izin belgesi yine şart.
• Yüzde 25 sınırı: Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda bir kişi en fazla dörtte bir oranında konut için izin alabilir.

İzin çıktıktan sonra Bakanlık bir plaket verir; plaket konutun girişine asılır. İzin belgesi numarası her ilanda yer almalıdır.

İzinsiz kiralamanın cezası ne kadar?

Aykırılık	2026 cezası	yaklaşık euro
İlk tespit, konut başına	180.617 TL	3.250 €
15 günlük süreden sonra devam	903.088 TL	16.300 €
Önceki yaptırıma rağmen devam	1.806.177 TL	32.500 €
İzinsiz konutun kiralanmasına aracılık, sözleşme başına	180.617 TL	3.250 €

Euro tutarları yuvarlanmıştır (Ekim 2026 sonu kuru, euro başına yaklaşık 55,5 TL). Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artar. Platformlar adres, misafir ve izin belgesi numarasını her ay Bakanlığa bildiriyor; numarası olmayan ilanlar bu yüzden kolayca fark ediliyor.

İzin belgesiyle birlikte yükümlülükler de geliyor: Konut kayıttaki niteliklere uygun olmalı, her misafirden sonra temizlenmeli ve misafirlere bina kuralları bildirilmeli. İlanda yanıltıcı bilgi verilmemeli. 27 Ekim 2026'dan beri eksik ya da güncel olmayan evrak için 30 gün süre veriliyor; süre içinde giderilmezse izin belgesi iptal ediliyor.

Airbnb Türkiye'deki ev sahiplerinden ne istiyor?

Airbnb kuralları kendisi de uyguluyor. 1 Nisan 2026'dan beri Türkiye'deki ev sahipleri her ilan için üç bilgi girmek zorunda: izin belgesi numarası, Bakanlık belgesinde yazdığı şekliyle belge sahibinin adı ve adres. Eksik ya da güncel olmayan bilgili ilanlar artık rezervasyon alamıyor. Airbnb'de oda kiralama da kısa süreli olarak sunulamıyor.

Konaklayanlar 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu'na göre bildirilmeli; 6698 sayılı KVKK kuralları da geçerli. Siz yerinde değilseniz bu işleri genellikle bir konut yönetimi hizmeti üstlenir.

Yabancı rezervasyon platformlarını düzenleyen bir kanun teklifi Ekim 2026'da TBMM'nin ilgili komisyonunda kabul edildi. Teklif lisans, Türkiye'de temsilci ve komisyon üst sınırı öngörüyor. Yasalaşırsa 1 Ocak 2027'de yürürlüğe girecek; platformlar o zaman yalnızca izinli konutları listeleyebilecek.

Tatil kiralamasında hangi vergiler var?

Türkiye'de: Türkiye'deki konuttan elde edilen kira geliri Türkiye'de vergilendirilir; önceki yılın beyannamesi mart ayında verilir. Bunun için vergi numarası gerekir. Kısa süreli kiralamanın gayrimenkul sermaye iradı mı yoksa ticari kazanç mı olduğu tartışmalı. Gelir İdaresi 2025'ten beri izin belgesi sahiplerini %20 KDV ile ticari kazanç mükellefi saymak istedi. Danıştay bu genel yazının yürütmesini durdurdu; idarenin itirazı 2026 yazında reddedildi. Bu yaklaşıma göre kahvaltı, günlük temizlik ya da resepsiyon gibi otel benzeri hizmet verilmeyen kiralama gayrimenkul sermaye iradı sayılıyor; KDV ve konaklama vergisi doğmuyor. Esas hakkında kesin karar henüz yok.

Almanya'da yaşıyorsanız: Türkiye ile Almanya arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına göre Türkiye'deki gayrimenkul geliri kural olarak Türkiye'de vergilendirilir. Almanya'da genellikle vergiden muaftır, ancak diğer gelirlerinizin vergi oranını artırır (Progressionsvorbehalt, Anlage AUS). Kendi durumunuz için mali müşavirinize ya da Steuerberater'ınıza danışın. Satın alma masrafları için vergi ve masraflar rehberimize bakabilirsiniz.

Kiraya vermeyi düşünen alıcılar nelere dikkat etmeli?

• Satın almadan önce sorun: Binada izinli konut var mı, tüm malikler onay verir mi? Tek bir komşu izni engelleyebilir.
• Yeni projeler: Müteahhidin, daireler satılmadan önce onay konusunu düzenleyip düzenlemediğini sorun. Malik sayısı arttıkça iş zorlaşır.
• “İzinli” ilanları kontrol edin: İzin belgesi malik adına düzenlenir. Satıştan sonra yeniden başvurmanız gerekip gerekmediğini önceden öğrenin.
• Villa ya da müstakil ev: Komşu onayı gerekmez; izin, plaket ve kimlik bildirimi yine geçerli.
• Kısa süreli kiralamasız hesap yapın: 100 günden uzun kiralama izin gerektirmez. Alımın bu durumda da sizin için uygun olduğundan emin olun.
• Aidat ve site kuralları: Aidatın neleri kapsadığını ve sitenin tatilciler için ayrı kuralları (havuz, giriş kartı gibi) olup olmadığını sorun.

Hem kendiniz kullanıp hem de zaman zaman kiraya vermek istediğiniz bir ev mi arıyorsunuz? Satın almadan önce bizimle konuşun; binayla ilgili soruları birlikte gözden geçirelim. Ücretsiz alıcı rehberimizi indirebilir ya da bize ulaşabilirsiniz.

Not: Bu yazı hukuki ya da vergi danışmanlığı yerine geçmez. İsterseniz bağımsız bir avukatla tanışmanızı sağlarız; avukatla çalışıp çalışmayacağınıza ve hangi şartlarla çalışacağınıza siz karar verirsiniz.

Kaynaklar

• 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (mevzuat.gov.tr)
• Kültür ve Turizm Bakanlığı, Muğla İl Müdürlüğü: başvuru sunumu
• Anayasa Mahkemesi, 2025/147 E., 2025/275 K., 25.12.2025
• Yönetmelik değişikliği, 27.10.2026 tarihli ve 33413 sayılı Resmî Gazete
• 2026 idari para cezaları (Muğla Ticaret ve Sanayi Odası, Haziran 2026)
• Airbnb: Türkiye'de sorumlu ev sahipliği
• Danıştay'ın turizm amaçlı kiralama vergi kararı (NTV, Haziran 2026)
• Rezervasyon platformlarına ilişkin kanun teklifi (Euronews, Ekim 2026)