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Immobilie in der Türkei kaufen als Deutscher: Regeln, Kosten, Ablauf 2026

Ja, Deutsche dürfen in der Türkei kaufen. Was Sie zu Preisen, Nebenkosten, Ablauf, der neuen sicheren Zahlung, Steuern und Erbrecht wissen müssen – Stand Oktober 2026.

Tipps für Käufer9 Min. LesezeitVon Hasan Kaçar

Schlüsselübergabe nach dem Immobilienkauf in der Türkei
Auf dieser Seite
  1. Dürfen Deutsche in der Türkei eine Immobilie kaufen?
  2. Was kostet eine Immobilie in der Türkei?
  3. Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?
  4. Welche Unterlagen brauche ich?
  5. Wie läuft der Kauf ab – Schritt für Schritt?
  6. Neu: sichere Zahlung über die Bank ab 1. Dezember 2026
  7. Neubau oder Bestandsimmobilie?
  8. Bekomme ich mit der Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis?
  9. Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf
  10. Welche Steuern zahle ich – in der Türkei und in Deutschland?
  11. Darf ich die Wohnung vermieten – auch über Airbnb?
  12. Kann ich den Kauf finanzieren?
  13. Was passiert im Erbfall?
  14. 8 goldene Regeln für den Immobilienkauf in der Türkei
  15. Lohnt es sich, in der Türkei eine Immobilie zu kaufen?
  16. Quellen

Kurz erklärt (Stand: Oktober 2026)

  • Ja – Deutsche dürfen in der Türkei Wohnungen, Häuser und Grundstücke im eigenen Namen kaufen, ohne Wohnsitz und ohne Aufenthaltserlaubnis.
  • Grenzen: höchstens 30 Hektar pro Person, keine militärischen Sperrzonen, Ausländer zusammen höchstens 10 % der Fläche eines Bezirks.
  • Nebenkosten: rund 3–5 % bei Neubauten, etwa 5–7 % bei Bestandsimmobilien mit Makler.
  • Neu ab 1. Dezember 2026: Der Kaufpreis läuft über ein Sperrkonto der Bank und wird erst bei der Grundbucheintragung freigegeben („Güvenli Ödeme Sistemi“).
  • Aufenthalt: 90 Tage visumfrei je 180 Tage; Aufenthaltserlaubnis über die Immobilie ab 200.000 USD, Staatsbürgerschaft ab 400.000 USD.

Eine Wohnung an der Türkischen Riviera, ein Winterquartier in Antalya oder eine Kapitalanlage am Meer: Immer mehr Deutsche denken darüber nach, eine Immobilie in der Türkei zu kaufen. Der Kauf ist für Ausländer erstaunlich unkompliziert – doch es gibt Regeln, die sich gerade 2026 geändert haben, und Fallstricke, die man kennen sollte. Dieser Leitfaden beantwortet die wichtigsten Fragen für deutsche Käufer: vom Recht auf Eigentum über Kosten, Ablauf und Steuern bis zum Erbrecht.

Dürfen Deutsche in der Türkei eine Immobilie kaufen?

Ja. Rechtsgrundlage ist Artikel 35 des türkischen Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu). Seit 2012 gilt keine Gegenseitigkeitsprüfung mehr: Bürger fast aller Staaten – darunter Deutschland, Österreich und die Schweiz – können Immobilien erwerben und werden als Eigentümer im türkischen Grundbuch eingetragen. Einen Wohnsitz in der Türkei oder einen türkischen Partner brauchen Sie nicht.

Drei Grenzen gelten für alle Ausländer:

  • Fläche: höchstens 30 Hektar pro Person in der gesamten Türkei – für eine Wohnung oder Villa praktisch nie relevant.
  • Bezirksquote: Ausländer dürfen zusammen höchstens 10 % der privaten Fläche eines Landkreises besitzen. In sehr gefragten Lagen kann das Grundbuchamt deshalb einzelne Verkäufe an Ausländer ablehnen.
  • Militärische Sperr- und Sicherheitszonen: Dort ist der Erwerb ausgeschlossen bzw. genehmigungspflichtig. Seit 2012 sind solche Zonen im Grundbuch vermerkt, das Grundbuchamt prüft das vor jeder Übertragung.

Sie kaufen im eigenen Namen, Ehepaare auch gemeinsam. Von „Strohmann“-Konstruktionen über türkische Bekannte raten wir ausdrücklich ab. Eine türkische Firma mit ausländischen Gesellschaftern darf Immobilien nur für ihren Geschäftszweck erwerben – nicht als privates Ferienhaus.

Was kostet eine Immobilie in der Türkei?

Die Preise hängen stark von Lage, Meeresnähe und Ausstattung ab. Zur Orientierung unsere eigenen Angebote in der Provinz Antalya (Stand Oktober 2026):

LageTypische Einstiegspreise
Kepez, Aksu (Stadtrand Antalya)ab ca. 45.000–80.000 € (1+1 bis 2+1)
Muratpaşa, Lara, Altıntaşab ca. 70.000 €, häufig 130.000–150.000 €
Alanya (Avsallar, Mahmutlar, Oba)ab ca. 90.000 €, häufig 135.000–155.000 €
Konyaaltı (Strand, westliches Antalya)ab ca. 145.000 €

Der Quadratmeterpreis liegt bei unseren Neubauprojekten meist zwischen 1.600 und 2.600 €. Viele Bauträger nennen ihre Preise in Euro und bieten zinsfreie Ratenzahlung bis zur Fertigstellung an. Sind Immobilien in der Türkei also teuer? Im Vergleich zu Spanien oder Deutschland bekommen Sie für das gleiche Budget meist mehr Fläche und Ausstattung (Pool, Fitness, Sicherheitsdienst) – Lagen direkt am Meer sind aber auch hier deutlich teurer. Aktuelle Angebote finden Sie unter Wohnungen in Antalya.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

PostenHöhe (ca.)Hinweis
Grundbuchgebühr (Tapu Harcı)4 % des angegebenen Wertsgesetzlich je 2 % Käufer und Verkäufer; oft trägt der Käufer alles
Bearbeitungsgebühr Grundbuchamt (Döner Sermaye)ca. 100–300 €je nach Provinz
Erdbebenversicherung DASKca. 50–150 € pro JahrPflicht vor der Übertragung
Vereidigter Dolmetscherca. 100–200 €wenn Sie kein Türkisch sprechen
Wertgutachtenca. 12.000–20.000 TLnur Pflicht für die Staatsbürgerschaft, oft für die Aufenthaltserlaubnis verlangt
Maklerprovision (Bestand)üblich 2 % + 20 % MwSt.bei Neubauten zahlt in der Regel der Bauträger
Anwalt (optional)ca. 1 % + MwSt.empfehlenswert bei Bestandsimmobilien

Bei Neubauten ist die Mehrwertsteuer in der Regel im Preis des Bauträgers enthalten. Unterm Strich rechnen Sie mit etwa 3–5 % bei Neubauten und 5–7 % bei Bestandsimmobilien. Ihren persönlichen Betrag berechnen Sie mit unserem Rechner unter Steuern und Nebenkosten (1 € ≈ 55,5 TL, Stand 27.10.2026).

Welche Unterlagen brauche ich?

  • Reisepass (für den Grundbuchtermin; eine beglaubigte Übersetzung wird vorab erstellt)
  • Türkische Steuernummer – kostenlos, in wenigen Minuten beim Finanzamt; wir helfen bei der Beantragung
  • Zwei biometrische Passfotos
  • Devisenankaufbeleg (DAB): Der Kaufpreis wird in Devisen überwiesen und bei einer türkischen Bank umgetauscht; das Grundbuchamt verlangt den Beleg vor der Übertragung. Ein türkisches Bankkonto erleichtert das.
  • DASK-Police für das Gebäude
  • Notarielle Vollmacht mit Apostille, falls Sie zum Termin nicht selbst anreisen

Eine ausführliche Liste zum Abhaken finden Sie in unserer Checkliste für den Immobilienkauf.

Wie läuft der Kauf ab – Schritt für Schritt?

  1. Auswahl und Besichtigung – vor Ort oder per Video. Wir organisieren auf Wunsch eine Besichtigungsreise.
  2. Prüfung der Immobilie: Grundbuch (Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen), Bauplan, Baugenehmigung und bei fertigen Gebäuden die Nutzungsgenehmigung (iskân).
  3. Reservierung und Kaufvertrag – bei Neubauten mit dem Bauträger, oft mit Ratenplan. Ein Vorvertrag macht Sie noch nicht zum Eigentümer; ein Vorkaufsvertrag sollte notariell geschlossen werden.
  4. Steuernummer, Konto, Zahlung: Überweisung in Devisen, Umtausch bei der türkischen Bank, DAB.
  5. Termin beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü): Unterschrift beider Seiten, ggf. mit Dolmetscher, Zahlung der Grundbuchgebühr.
  6. Eintragung: Sie erhalten das Tapu auf Ihren Namen. Danach Strom, Wasser und Internet anmelden – auf Wunsch übernimmt das unsere Immobilienverwaltung.

Liegen alle Unterlagen vor, ist die Grundbuchübertragung meist in wenigen Tagen bis zwei Wochen erledigt. Mehr Details: Kaufprozess in der Türkei.

Neu: sichere Zahlung über die Bank ab 1. Dezember 2026

Die Türkei führt für Immobilienverkäufe das „Güvenli Ödeme Sistemi“ ein: Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Sperrkonto einer Bank; das Geld wird automatisch an den Verkäufer freigegeben, sobald die Übertragung im Grundbuch eingetragen ist. Scheitert die Übertragung, erhält der Käufer sein Geld zurück. Die Pflicht sollte ursprünglich am 1. Juli 2026 starten und wurde zweimal verschoben – nach aktuellem Stand gilt sie ab 1. Dezember 2026; für die Nutzung fällt eine Gebühr an. Für Käufer ist das ein echter Sicherheitsgewinn, weil Bargeld und Vorauszahlungen ohne Gegenleistung entfallen. Bei Neubauten mit Ratenplan bis zur Fertigstellung klären wir für jedes Projekt, wie die Zahlungen abgesichert sind.

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Neubau (oft „off-plan“): günstigerer Einstieg, Ratenzahlung beim Bauträger, moderne Anlagen mit Pool und Sicherheitsdienst. Während der Bauzeit erhalten Sie meist ein Tapu mit Bauanspruch (kat irtifakı); nach Fertigstellung und Nutzungsgenehmigung wird es in volles Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) umgeschrieben. Wichtig sind ein seriöser Bauträger, eine gültige Baugenehmigung und ein klarer Zahlungsplan.

Bestand (Resale): sofort nutzbar und vermietbar, Sie sehen, was Sie kaufen. Prüfen Sie Schulden, Hypotheken, offene Nebenkosten (Aidat) und die Nutzungsgenehmigung besonders sorgfältig – hier lohnt sich ein Anwalt.

Bekomme ich mit der Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis?

Nicht automatisch – Eigentum und Aufenthaltsrecht sind zwei verschiedene Dinge. Als Deutscher dürfen Sie ohne Visum bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in der Türkei bleiben. Für einen längeren Aufenthalt, etwa zum Überwintern, können Sie über die Immobilie eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis (İkamet) beantragen. Seit Oktober 2023 muss die Immobilie dafür in Antalya und anderen Großstädten mindestens 200.000 US-Dollar wert sein; außerdem darf sie nicht in einem für neue Aufenthaltserlaubnisse gesperrten Viertel liegen. Wir prüfen das vor dem Kauf.

Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf

Wer Immobilien im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar kauft und sich verpflichtet, sie drei Jahre nicht zu verkaufen, kann die türkische Staatsbürgerschaft beantragen. Dafür ist ein Wertgutachten Pflicht. Neu seit dem 28. September 2026: Das Gutachten muss nicht mehr von GEDAŞ kommen; jeder lizenzierte Gutachter (SPK und TDUB, registriert in TADEBİS) kann es erstellen, es ist zwölf Monate gültig. Für Deutsche interessant: Seit dem 27. Juni 2024 erlaubt Deutschland grundsätzlich die doppelte Staatsbürgerschaft – Sie müssen den deutschen Pass also nicht aufgeben.

Welche Steuern zahle ich – in der Türkei und in Deutschland?

  • Grundsteuer (Emlak Vergisi): jährlich 0,1 % des amtlichen Steuerwerts, in Großstadtgemeinden wie Antalya 0,2 %. Der Steuerwert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis.
  • Vermietung: Mieteinnahmen sind in der Türkei steuerpflichtig und müssen dort erklärt werden. Auch in Ihrer deutschen Steuererklärung (Anlage AUS) geben Sie ausländische Mieteinkünfte in der Regel an; wie die Doppelbesteuerung vermieden wird, regelt das deutsch-türkische Doppelbesteuerungsabkommen.
  • Verkauf: Ein Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf ist in der Türkei steuerpflichtig; 2026 bleiben 150.000 TL Wertzuwachs steuerfrei. Nach fünf Jahren ist der Verkauf einer privat gehaltenen Wohnung in der Türkei grundsätzlich steuerfrei.
  • Reine Eigennutzung: Nutzen Sie die Wohnung nur selbst, fallen in Deutschland keine Einkünfte an.

Für Ihre persönliche Situation – besonders bei Vermietung oder einem späteren Verkauf – empfehlen wir einen Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-türkischen Steuerrecht.

Darf ich die Wohnung vermieten – auch über Airbnb?

Langfristige Vermietung ist ohne besondere Genehmigung möglich. Für Ferienvermietung (Mietverträge bis 100 Tage) gilt seit dem 1. Januar 2024 das Gesetz Nr. 7464: Sie brauchen eine Genehmigung des Kultur- und Tourismusministeriums und – in Wohnanlagen – die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Ohne Genehmigung drohen hohe Bußgelder. Rechnen Sie daher keine Airbnb-Rendite, bevor geklärt ist, ob die Anlage eine Genehmigung erlaubt. Auf Wunsch übernimmt unsere Immobilienverwaltung die Vermietung.

Kann ich den Kauf finanzieren?

Türkische Banken vergeben an Käufer ohne Wohnsitz in der Türkei kaum Kredite, und deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien in der Regel nicht direkt. Üblich sind Eigenkapital, eine Beleihung einer Immobilie in Deutschland oder die zinsfreie Ratenzahlung beim Bauträger, die viele Neubauprojekte anbieten – häufig mit 30–50 % Anzahlung und Raten bis zur Fertigstellung.

Was passiert im Erbfall?

Nach dem deutsch-türkischen Nachlassabkommen von 1929 richtet sich die Erbfolge für Immobilien in der Türkei nach türkischem Recht – auch wenn der Eigentümer Deutscher ist und in Deutschland lebt. Das türkische Erbrecht kennt eigene Pflichtteile; die Erben brauchen einen türkischen Erbschein. Wer vorsorgen möchte, lässt sein Testament von einem Anwalt mit Erfahrung in beiden Rechtsordnungen prüfen.

8 goldene Regeln für den Immobilienkauf in der Türkei

  1. Nur das Tapu zählt. Reservierung und Vorvertrag machen Sie nicht zum Eigentümer.
  2. Grundbuch prüfen: Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Vermerke.
  3. Nutzungsgenehmigung (iskân) bei fertigen Gebäuden verlangen.
  4. Erdbebensicherheit vor Meerblick: Baujahr nach den Regeln von 2018, solide Bauträger, Bodengutachten.
  5. Den echten Kaufpreis im Grundbuch angeben – zu niedrige Angaben rächen sich bei Steuer und Wiederverkauf.
  6. Nie bar zahlen, nur an Bauträger bzw. Verkäufer oder über das Sperrkonto der Bank.
  7. Laufende Kosten einrechnen: Aidat (Hausgeld) für Pool und Sicherheitsdienst, Grundsteuer, DASK, Strom.
  8. Ein unabhängiger Anwalt lohnt sich, besonders bei Bestandsimmobilien und großen Summen.

Lohnt es sich, in der Türkei eine Immobilie zu kaufen?

Für Eigennutzer – Überwintern, Urlaub, späterer Ruhestand – spricht viel dafür: über 300 Sonnentage an der Riviera, moderne Anlagen, vergleichsweise niedrige Lebenshaltungskosten und gute Flugverbindungen nach Deutschland. Als Kapitalanlage ist eine Immobilie in der Türkei dagegen kein Selbstläufer: Die Lira schwankt stark, die Preise steigen in Lira zwar deutlich, in Euro aber weniger, und Ferienvermietung ist genehmigungspflichtig. Wer in Euro kauft, eine gute Lage wählt und langfristig plant, ist am besten aufgestellt. Wir sprechen mit Ihnen offen über beides.

Suite Global Estate begleitet deutsche Käufer auf Deutsch – von der ersten Auswahl über die Besichtigung bis zum Tapu – und arbeitet mit spezialisierten Anwälten zusammen. Aktuelle Angebote: Immobilien in Antalya und Immobilien in der Türkei. Persönliche Beratung: Kontakt.

Stand: Oktober 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

Häufige Fragen

Darf ich als Deutscher in der Türkei eine Immobilie kaufen?

Ja. Deutsche dürfen Wohnungen, Häuser und Grundstücke im eigenen Namen kaufen (Art. 35 Grundbuchgesetz) und werden im Tapu eingetragen – ohne Wohnsitz oder Aufenthaltserlaubnis in der Türkei.

Welche Grenzen gelten für Ausländer?

Höchstens 30 Hektar pro Person, Ausländer zusammen höchstens 10 % der privaten Fläche eines Bezirks und kein Erwerb in militärischen Sperrzonen.

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Grundbuchgebühr 4 % (gesetzlich je 2 % Käufer/Verkäufer) plus kleinere Posten wie Gebühren, DASK und Dolmetscher. Insgesamt rund 3–5 % bei Neubauten und 5–7 % bei Bestandsimmobilien mit Makler.

Sind Immobilien in der Türkei teuer?

In der Provinz Antalya beginnen Neubauwohnungen bei unseren Angeboten bei rund 45.000–90.000 €; typisch sind 130.000–155.000 € für 2+1 in gefragten Lagen. Der Quadratmeterpreis liegt meist bei 1.600–2.600 € (Stand Oktober 2026).

Was ändert sich am 1. Dezember 2026?

Dann wird das „Güvenli Ödeme Sistemi“ Pflicht: Der Kaufpreis wird auf ein Sperrkonto der Bank gezahlt und erst bei der Grundbucheintragung an den Verkäufer freigegeben.

Bekomme ich mit dem Kauf eine Aufenthaltserlaubnis?

Nicht automatisch. Deutsche dürfen 90 von 180 Tagen visumfrei bleiben. Eine Aufenthaltserlaubnis über die Immobilie ist ab einem Wert von 200.000 USD in Antalya und anderen Großstädten möglich, wenn das Viertel nicht gesperrt ist.

Kann ich über den Kauf die türkische Staatsbürgerschaft bekommen?

Ja, ab 400.000 USD und drei Jahren Haltefrist, mit Wertgutachten eines lizenzierten Gutachters. Deutschland erlaubt seit 27. Juni 2024 die doppelte Staatsbürgerschaft.

Muss ich die Immobilie in Deutschland in der Steuererklärung angeben?

Das Eigentum selbst nicht. Mieteinnahmen geben Sie in der Regel auch in Deutschland an (Anlage AUS); die Doppelbesteuerung regelt das deutsch-türkische DBA. Lassen Sie sich steuerlich beraten.

Darf ich über Airbnb vermieten?

Nur mit Genehmigung des Kultur- und Tourismusministeriums und in Wohnanlagen mit Zustimmung aller Eigentümer (Gesetz Nr. 7464, seit 2024). Langfristige Vermietung ist ohne besondere Genehmigung möglich.

Welches Erbrecht gilt für meine Immobilie in der Türkei?

Nach dem deutsch-türkischen Nachlassabkommen von 1929 gilt für Immobilien in der Türkei türkisches Erbrecht – auch für Deutsche mit Wohnsitz in Deutschland.

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